“企业的命脉，终究握在自己手中。活下去，比什么都重要。”7月24日，建业集团官微发文，提及出售只有河南·戏剧幻城、建业电影小镇之事。
前日晚间，建业地产（00832.HK）发布公告称，拟将两大文旅资产作价30亿元，出售给中信资本旗下信宸资本。交易完成后，信宸资本将持有这两个项目的全部股权。
一边是房企出售成熟文旅项目，一边是投资机构顺势接手，双方各打的什么“算盘”？
业内专家表示，前述项目属于一次性重投入、长期持续变现的成熟文旅资产，买方收购后还可推进文旅基础设施公募REITs等；对建业地产来说，此举回笼了部分资金，但核心资产甩卖，会削弱重组偿债抵押物池，可能抬升与债权人的谈判难度。
收购方看中了什么
“任何大的成就和作品，都是天时地利人和造就的。”两年前一场公开交流会上，建业地产创始人胡葆森曾表示，只有河南·戏剧幻城这个作品，不是做给自己的，是留给城市、留给河南，甚至是留给民族的。
只有河南·戏剧幻城项目开业于2021年，是国内规模最大的戏剧聚落群，21个剧场可同时容纳万名观众。截至2025年底，累计接待游客5800万人次，2025年单年接待超1800万人次，省外观众占比超80%，境外游客来源超50国。
如今，这个被胡葆森冠以文旅之外多层意义的项目，要“割肉”出售了。
7月23日晚间，建业地产发布公告称，拟出售位于郑州的“只有河南·戏剧幻城”及“建业电影小镇”两大文旅项目，交易对价分别为25亿元、5亿元。另一交易标的建业电影小镇开业于2019年，同样是胡葆森文旅布局的重要项目。
而在上述交易完成后，信宸资本将持有这两大项目100%的股权，建业地产将不再持有目标公司及资产的任何权益，相关业绩也不再并表。
从交易价格看，截至2025年末，两大项目合并备考账面净值40.25亿元，30亿元出售价较账面值折价超10亿元。不过，因文旅项目资金投入较大，这两大项目合并来看，2024年税后亏损6282万元，2025年税后亏损5529万元。
那么，信宸资本作为中信资本旗下的私募股权投资平台，看中了这笔交易的什么？
中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，收购方首先看中的是头部文化IP，只有河南·戏剧幻城具备全国性文化辨识度，属于同类型演艺景区稀缺标的。建业电影小镇属于中部头部影视沉浸式景区，与戏剧幻城形成一日/两日游联动，客流互补。两个项目复刻门槛较高，属于一次性重投入、长期持续变现的成熟文旅资产，客流增长确定性强。
同时，折价收购安全垫较为充足，账面值40.25亿，交易对价30亿，折价超10亿；交易采用干净壳剥离模式，建业将项目独立装入全新主体，消除原有高额融资利息负担。此前项目亏损主要因固定资产折旧、房企贷款财务费用，剥离高成本债务后，更换低成本银行/保险资金融资，每年财务成本可明显缩减，后续有望实现净利润转正。
此外，河南省大力推进文旅基础设施公募REITs、资产证券化，2026年4月全国首单文旅类REITs（洛阳隋唐城13亿）落地，明确景区经营收益权可标准化证券化。本次信宸资本接手两大项目，除了引入文旅消费产业资本，中长期也有望整合资产、搭建文旅平台，待项目稳定盈利后，将景区不动产、运营收益权打包申报公募REITs。
对债务重组有何影响
对当前的建业地产来说，“割肉”核心文旅资产，折射出的是企业更深层次的困境。
创立于1992年的建业地产，2008年登陆港交所主板上市，曾一度闯入销售千亿阵营。但自行业进入本轮下行周期以来，建业地产也于2023年触发美元债利息违约。
三年时间以来，这家公司的债务重组工作推进较慢，至今还未公布正式的重组方案。
今年6月30日，建业地产发布公告称，公司已完成离岸债务全面解决方案的尽职审查及清盘分析报告初稿，正制定初步重组方案，并已向债权人财务顾问提交重组条款核心框架。此外，建业地产与现有贷款人就延长集团约人民币9.25亿元的借款达成协议。
截至2025年末，建业地产总资产949.01亿元，总负债1034.66亿元，净借贷总额约223.95亿元，现金、现金等价物等仅8.53亿元。期末，该公司离岸优先票据总额为人民币137.76亿元，一旦持有人根据交叉违约条款提出要求，优先票据将立即到期赎回。
刘水表示，建业地产的债务重组之所以推进较慢，有三方面主要原因。
一是资产负债基本面的约束：资不抵债、优质可处置资产较少。随着优质资产持续出清，文旅、酒店、商业、中原建业控股权接连被处置，剩余资产以河南三四线城市住宅在建/存量地块为主，去化周期长、估值下跌、变现困难，重组方案中长期偿债来源缺乏支撑。
二是债权结构较为分散，境内外债权人诉求较为不一，境外债权人或难以接受长期债转股、以房抵债等，境内金融债权人则希望快速处置抵押物回款。第三，资产处置市场低迷，公司在三四线的住宅存货，难以像文旅资产一样获得大额回款，缺少新增资产变现作为重组筹码。
建业地产2025年财务报告显示，该公司土地储备面积约2540万平方米，其中有38%位于郑州，其余土地散见于洛阳、三门峡、驻马店、信阳、南阳、漯河、平顶山、开封、商丘等城市。期末，该公司在建项目79个，其中位于郑州13个、河南省其他城市共66个。
而本次出售文旅项目，对建业地产后续债务重组会有何影响？
刘水认为，从较为积极的角度看，因两大文旅项目需持续投入运营维护、融资付息，该交易从源头削减了年度现金流出，并同步剥离了配套债务、解除集团连带担保，每年可减少财务支出等费用，改善重组方案底层盈利测算。
同时，回笼有限现金流，30亿交易总额扣除项目抵押负债、税费后，净回笼资金为7.05亿元，将用于保交楼工程款、上下游供应商欠款、离岸债务重组配套支出等。此外，持续推进业务瘦身，兑现“聚焦住宅开发”承诺，修复债权人信心。
但从另一个角度看，核心优质资产折价出售，会削弱重组偿债的抵押物池，大额资产处置也进一步暴露出公司流动性紧张的局面。境外债务持有人看到核心文旅资产折价变现，判断集团无其他高价值可处置资产，可能会提出更苛刻的重组条件。
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